Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом

На первый взгляд может показаться, что арендовать помещение для бизнеса проще простого. Ну что там сложного? Взял, открыл газету объявлений, нашёл подходящее предложение, перезвонил по указанному телефону, встретился с арендодателем, посмотрел помещение, подписал договор и можно приступать к работе. В теории всё выглядит легко и просто, но на практике…

Так получилось, что я лично на своей шкуре прочувствовал все «прелести» поиска помещения для бизнеса. В этой теме есть масса подводных камней, о которых я и хочу вам сейчас рассказать.

Что влияет на стоимость аренды

Надо понимать, что в каждом городе существует сформировавшаяся рыночная стоимость аренды квадратного метра тех или иных нежилых площадей. Эти цены, конечно же, хорошо известны арендодателям и арендаторам. На рынке аренды недвижимости происходит определённая игра: арендодатель пытается «впарить» подороже своё помещение, а арендатор ищет самый удачный и дешёвый вариант. На стоимость аренды влияют следующие факторы:

• Предназначение помещения. Аренда магазинов обходится в разы дороже аренды офисов и производственных цехов. А теперь, внимание, вопрос: «Какое помещение вы будете искать под продажу товаров?»
  
  Многие почему-то зациклены на магазинах. Все ищут торговые точки. Если есть деньги на аренду магазина в центре города, то арендуют в центре. Если нет, то арендуют на окраине. Я как-то спросил у одного знакомого: «Вася, зачем тебе на выезде из города торговая точка по продаже напильников?» Он мне ответил: «Ну, это же магазин! Да, он приносит мало прибыли! Ничего страшного, я немного раскручусь и перееду ближе к центру!»
  
  Я понимаю, трудно включить мозги и посмотреть на ситуацию под другим углом. Но, ведь, другие люди включают! Захожу я как-то в один посещаемый офисный центр, смотрю, там висит указатель: «Семена и средства для обработки растений». Офис находится на третьем этаже. Поднимаюсь по лестнице, захожу в кабинет и вижу витрину с товаром. В офисе сидит женщина, торгующая семенами и прочей продукцией для садоводов-огородников.
  
  Стоимость аренды квадратного метра помещения в этом офисном центре была приблизительно такой же, как и в магазине моего знакомого Василия. Вот только у Васи покупателей почти нет, а к той женщине мне пришлось постоять в очереди, чтобы купить у неё средство для обработки деревьев. Вот такая правда жизни, друзья.
• Месторасположение. Здесь нет ничего нового – чем ближе помещение к центру, тем дороже его аренда. В то же время, следует отметить, что:
  
  Бездумное стремление к центру иногда ведёт не к успеху, а к банкротству.
  Один хитрый арендодатель две недели меня уговаривал снять у него дорогущее помещение в центре города. Он рисовал мне графики моих будущих продаж, ежедневно поил меня кофе и кормил печеньем, возил в сауну, восхищался моим умом и предпринимательскими качествами, пел песни под гармошку и танцевал «Цыганочку с выходом»…
  
  Я тогда был молод и глуп – мозги почти не работали, но чуйка подсказывала, что соглашаться на это «заманчивое» предложение не следует. В общем, я доверился чуйке и отказался. И что вы думаете? Через неделю я нашёл отличный недорогой офис в центральной части спального района. Бизнес пошёл с первого же дня, клиентов было море. Благодаря тому, что аренда стоила копейки, я смог через три месяца выйти на приличный уровень доходов. Понятно, что всё сложилось бы иначе, запишись я в рабство к предприимчивому шулеру-арендодателю, предлагающему мне дорогой офис в центре.
• Наличие отопления. Данный пункт актуален преимущественно для производственных площадей. Среди них часто встречаются помещения, как с отоплением, так и без отопления. Понятно, что аренда отапливаемых помещений обходится дороже.
  
  Однако с помещениями без отопления есть свои проблемы. Во-первых, надо решить вопрос с обогревом. Электрические обогреватели ставить невыгодно, обычно устанавливается дровяная печь «булер». Во-вторых, придётся как-то улаживать вопрос установки дровяной печи с пожарным инспектором. В-третьих, можно забыть о спокойном сне – вся ответственность за это помещение лежит на вас.
• Техническое состояние. Если в помещении не надо делать ремонт, если к нему подведены все необходимые коммуникации, если установлены новые окна, тогда, само собой, стоимость его аренды обойдётся дороже, чем аренда соседнего помещения с такой же площадью, но с ободранными стенами, старыми окнами и протекающей крышей.
  
  Хотя, мне когда-то на полном серьёзе предлагали взять в аренду по рыночной цене помещение в ужасном техническом состоянии. Причём, арендодатель даже на меня обиделся, когда я предложил ему снизить цену минимум в два раза.

Собственно, это основные факторы, влияющие на стоимость аренды нежилых помещений. Дальше я хочу обратить ваше внимание на расходы, которые следует возложить на арендодателя.

Какие расходы арендатора можно засчитать в счёт арендной платы

Хорошо, когда берёшь в аренду пригодное к эксплуатации помещение. Въехал и работай себе на здоровье. Но часто арендодатели предлагают некий «полуфабрикат» – помещения, требующие небольших доработок. Например, мне однажды предложили неплохой вариант под офис, но в помещении было: два входа (требовалось одну дверь замуровать), старая деревянная дверь (надо было установить металлическую) и ободранные стены (по ним «плакал» косметический ремонт). На фоне этих недостатков я увидел следующие достоинства: невысокая арендная плата, удачное месторасположение (недалеко от центра), хорошая посещаемость объекта (в здании находилось много мелких коммерческих компаний), наличие двух лифтов (офис находился на 3 этаже), вменяемый арендодатель (директор был серьёзный и договороспособный).

Я смотрел на эту унылую обшарпанную комнатушку и уже чётко представлял себе её внешний вид после того, как она будет приведена в порядок. В целом, на это требовался небольшой бюджет. И можно было бы, засучив рукава, приняться за работу, но…

Знаете, я с детства не люблю бросать деньги на ветер. Нет, мне было не жалко за свой счёт привести в порядок это помещение. Но есть один аргумент, который меня останавливал:

Я арендовал этот офис, а не покупал.

Каждый арендатор является временным обитателем помещения, а потому безвозвратно вкладывать свои деньги в его капитальное обустройство – это признак слабоумия и недальновидности.

В общем, я договорился с директором, что расходы на замену двери и ликвидацию лишнего дверного проёма будут в полном объёме зачтены в счёт арендной платы, а расходы на косметический ремонт стен помещения мы разделим пополам, и арендодатель также компенсирует свою долю за счёт аренды. Кроме того, мы договорились, что договор аренды помещения вступит в силу через две недели (это время было отведено мне на устранение вышеперечисленных недостатков). Получается, что я фактически начал платить уже за введённое в эксплуатацию помещение. В итоге, я привёл в порядок свой будущий офис и где-то полгода вообще не оплачивал его аренду (получилось так, что я понёс расходы эквивалентные шестимесячной арендной плате за офис). Вот такая история, друзья.

Но в этом деле не всё так просто – есть некоторые нюансы. Не все расходы можно засчитать в счёт арендной платы. Также иногда бывают ситуации, когда одни и те же расходы в одних случаях компенсируются, а в других – нет. В общем, я предлагаю детально разобраться в данном вопросе. И начнём мы с важного ключевого понятия:

С арендодателем есть смысл вести переговоры по возмещению только тех расходов, которые связаны с капитальным обустройством его помещения.

Проще говоря, он будет готов вам возместить расходы на то, что сам давно собирался сделать. Например, мой арендодатель смотрел на эти два входа в одно помещение и думал: «Надо бы заложить один дверной проём и новую дверь поставить. Как-нибудь сделаю». Думал, но не сделал. А тут я нарисовался и предложил ему взять эти заботы на себя, на что он с радостью согласился.

Теперь переходим к конкретике. Итак, засчитать в счёт арендной платы можно следующие расходы:

• Ремонт. Если арендуемое помещение требует ремонта, тогда вы можете засчитать расходы на него в счёт арендной платы. Однако помните, что ваше видение на конечный результат должно совпадать с видением арендодателя.
  
  Например, вы хотите поклеить у себя в офисе детские «мультяшные» обои и сделать деревянный пол с обогревом. Какой смысл арендодателю компенсировать эти расходы? Вы через месяц решите переехать в другое место, оставив после себя стены с «Винни Пухами» и тёплые деревянные полы. Новому арендатору всё равно придётся переклеивать обои, а обычное недорогое напольное покрытие его вполне бы устроило.
  
  Другое дело, когда вы детально согласовываете предстоящий ремонт с арендодателем. Вы приходите к общему решению по всем вопросам, включая: смету расходов, используемые материалы, выбор подрядчика, а также итоговый внешний вид офиса. При таком подходе можно рассчитывать на полную или частичную компенсацию расходов на ремонт помещения.
• Двери и окна с собой не заберёшь, поэтому их замена должна быть зачтена в счёт аренды. Но тут есть один нюанс – это текущее состояние имеющихся окон и дверей. Если в предлагаемом вам помещении уже установлены неплохие окна и двери, эффективно выполняющие свои функции, тогда арендодатель справедливо вам откажет в компенсации расходов на их замену. Если же окна и двери в плачевном состоянии, тогда можете смело договариваться о взаимозачёте. Но помните:
  
  При замене двери, арендодатель не будет компенсировать расходы на установленные в них замки.
  Новые арендаторы первым делом меняют замок в помещении. Так что, данный узел для арендодателя ценности не представляет.
• Перепланировка помещения, если она интересна арендодателю. Например, мой арендодатель был заинтересован в том, чтобы кто-то ликвидировал лишний дверной проём, поэтому данные расходы на перепланировку были компенсированы. Если же, вы захотите разделить свой офис на две части, сделав перегородку, то не удивляйтесь, если вам откажут в возмещении данных расходов.
• Подведение необходимых коммуникаций. Арендодатели, как правило, без проблем компенсируют расходы на монтаж электропроводки, покупку и установку электрического счётчика, подведение систем отопления, покупку и монтаж радиаторов отопления, подведение водоснабжения и канализации. В общем, все эти работы однозначно связаны с улучшением технического состояния помещения, что позволит в будущем больше зарабатывать на его аренде.

Итак, с компенсируемыми расходами разобрались. Далее хочу сказать несколько слов о договоре аренды.

Важные пункты договора аренды нежилого помещения

Вы нашли подходящее недорогое помещение для своего бизнеса и готовы подписать договор аренды. Как правило, у арендодателей есть свои типовые бланки договоров. Однако перед тем как поставить свою подпись, я вам настоятельно рекомендую внимательно прочитать договор, обратив особое внимание на следующие пункты:

• Общая площадь помещения и цена за м². В договоре обязательно должна быть указана общая площадь арендуемого помещения и конкретная цена за один квадратный метр.
  
  Это очень важный пункт – именно на основании данной информации и производится расчёт ежемесячных арендных платежей. В ваших интересах убедиться, что заявленные в договоре цифры соответствуют действительности.
• Срок действия договора. Убедитесь, что в договоре указан период, на протяжении которого обе стороны гарантируют выполнение взятых на себя обязательств.
  
  Чаще всего договор аренды заключается до конца года. В следующем году подписывается новый договор. Он может быть точной копией прошлогоднего, а может содержать некоторые изменения, такие как, например, повышение цены за аренду 1м².
• Кто обеспечивает получение всех необходимых разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Нежилое помещение запрещено эксплуатировать без наличия разрешений от ряда контролирующих органов, таких как пожарная инспекция, СЭС, электросети и т.д. Естественно, получение таких разрешений связано с финансовыми расходами и нервотрёпками.
  
  Некоторые арендодатели берут на себя «разрешительные» хлопоты, а некоторые – перекладывают выполнение данной миссии на плечи арендатора. Естественно, у первых стоимость аренды гораздо выше, чем у вторых.
  
  Необходимо, чтобы в договоре аренды была обязательно отражена информация о том, кто отвечает за ввод объекта в эксплуатацию.
• Акт передачи помещения. Этот документ подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора. В акте передачи может содержаться не только информация о помещении, но и перечень передаваемого вместе с ним имущества (офисная мебель, сейфы, оборудование и т.д.)
  
  Поставив свою подпись на акте передачи, вы соглашаетесь с тем, что получили всё, что указано в перечне. Естественно, выезжая из этого помещения, вы должны будете сдать полученное по описи имущество.
  
  Перед тем, как поставить свою подпись на акте передачи, проследите, чтобы в этом списке случайно не оказалось имущество, которого вы фактически не получали.
  

Собственно, это всё, что я хотел вам рассказать об особенностях аренды нежилых помещений для занятия бизнесом. В следующей публикации мы рассмотрим виды потребителей товаров и услуг.

⇧